截至发稿前，南京3月二手房成交量再次破万，连续4个月上涨！虽然成交量仍有望继续冲高，但是挂牌价却已连续2周回落，整体呈现量升价跌趋势。
这其中南京今年又一批红盘卖了小区首套二手房，曾经被哄抢的热盘，开始出现分化，有的成交价一路“狂飙”，也有的明涨实亏，令人唏嘘！
相较于这两年唯有河西、大校场楼盘冒头，三年前的南京可谓是全面开花，主城大多数板块都有楼盘红极一时，“买到即赚到”的理想频频造就千人报名的场面，雨核、江宁科学园等板块的最低中签率都曾直追头部板块。
据不完全统计，今年又有约10余家当年的热盘卖出首批二手房，涉及河西、城南、城北、城东、江宁等板块。根据链家公示的成交数据，近9成楼盘“账面”上都是涨价成交的，多则上万元每平的涨幅，也有个别楼盘每平“亏本”大几千卖房。
1、曾经被5800多人抢的河西神盘，3年上涨近1万/㎡，没有达到“业主指导价”！
位于河西南的 鱼嘴金茂悦 今年卖出了首套二手房，户型建面约123.57㎡， 成交总价约605万元，折合单价约48961元/㎡ 。从挂牌价来看，业主此前预期660万， 最终降价55万才成交 。
鱼嘴金茂悦2019年5月加推最后一批限价房源， 184套房源吸引5851人报名，平均约31人抢1套，开盘当天即售罄 。作为鱼嘴商务区的拓荒盘，项目被寄予厚望，一入市就直接打破河西南3.5万/㎡限价，开盘价均价为39800元/㎡。而且去年该小区业主还发出“倡议书”，要求 二手房挂牌价要达到6.3-6.9万/㎡ 。
链家数据显示，目前小区 整体挂牌均价约50909元/㎡ ，近一个月有50次带看记录，热度尚可。这其中挂 牌单价超过6万/㎡的次新房仅有3套，大部分房源挂牌价格在5—6万元/㎡左右，最低挂牌单价也在4.6万/㎡ ，没达到业主指导价的水平。
简单以该小区首套成交次新房价格48961元/㎡估算，对比2019年开盘的39800元/㎡， 近3年时间上涨约9161元/㎡ 。虽然远没有达到业主预期，但是也没有“亏本”。
河西中部的 世茂天誉 同样是当年的限价热盘，近期卖出首套二手房，建面约212.49㎡， 成交总价约1090万，成交单价约51297元/㎡ 。对比该房源约1260万的挂牌价， 业主降价170万才成交 。
彼时，得益于 河西CBD稀缺地段 ，以及 近2万/㎡的一二手房价差 ，世茂天誉也是光环加身。从该小区挂牌价来看，整体达到约5.7万/㎡， 建面约212㎡户型最高报价更是要1600万，折合单价约7.5万/㎡ 。
来自南京网上房地产数据，世茂天誉于2018年12月底首开， 同户型高楼层房源的销许单价约4.5—4.6万/㎡，总价约950—1000万 。而且项目彼时还 推出了升级装修包，价格约5000元/㎡ ，即 约212㎡房源需多付100多万的装修费 。
世茂天誉1#一房一价表
如果再加上契税、持有成本等方面， 该小区首套成交的房源是不赚钱的 。
2、3年前上千人报名的南站限价热盘，涨价约4000元/㎡！
位于南京南站的 绿城深蓝 卖出的首套二手房建面约110.95㎡， 成交总价约433.5万，折合单价达到3.9万/㎡ 。对比该房源约460万挂牌价，业主最终 降价26.5万卖出 。
此前该项目每次开盘都是千人报名，2019年1月收官加推，134套房更是吸引 1388组买房人摇号，中签率低至9.7%，彼时收官均价约3.5万/㎡ ， 高楼层总价约380—390万左右 。相比较，该成交房源 涨价约4000元/㎡，总价上涨约40—50万左右 。
绿城深蓝1#一房一价表
不过，该小区此前曾挂出一套建面约110.95㎡的法拍房，起拍价约481.632万，折合单价约4.34万/㎡。这样一看，该小区首套成交的次新房其实并没赚多少。
同样位于江宁的 云逸都荟花园 ，也是一个 每次报名都有上千人报名、中签率多次不足20%、开盘即罄 的热盘。今年，该项目西区卖出了首套二手房，现已成交5套房源。这其中新近卖出一套 建面约94㎡次新房，成交涨价约316.5万，折合单价约33560元/㎡ 。对比该房源约329万挂牌价，业主 降价约12.5万最终售出 。
项目于2019年9月首开，西区同户型高层房源的销许单价大多在3万/㎡出头，总价约290万左右。也就是说， 过去3年多，该小区涨价3000多元/㎡，总价上涨约20多万 。
云逸都荟花园西区14#一房一价表
如果加上税费、持有成本等方面， 该房源保底还是能做到的，但是也不能说赚到了 。另外，从数套次新房的成交走势来看，该小区房价整体呈现稳中有升，还是有潜力的。
3、城北中签率不到10%的限价盘涨了，城东千万豪宅5.6万/㎡成交！
鼓楼中央门板块的 葛洲坝招商紫郡蘭园 南区曾创下 最低中签率约8.5% 的记录，今年2月南区卖出首套二手房，户型建面约126.61㎡， 成交总价约598万，折合单价约47232元/㎡ ，而且挂牌仅8天就成交了。
项目于2019年8月底收官，彼时同户型高楼层房源 销许单价在3.8—4万/㎡ 左右。简单以二期首套次新房成交价格约4.7万元/㎡估算，对比2019年的开盘价，过去近3年半时间， 上涨约7000—9000元/㎡ 。
这还不是最高价，项目北区今年 最高成交单价甚至超过5万/㎡ 。
位于仙林中心（汇通路）的千万级热盘 大鱼VILLA 近期也售出首套次新房，建面约231.43㎡大平层， 成交总价约1300万，折合单价约56173元/㎡ 。对比该房源约1400万挂牌价， 业主降价100万售出 ，而且成交周期仅一个月，还是颇为抢手的。
2020年的大鱼VILLA动辄1200万元/套起步，仍然能保持中签率45.8%。来自南京网上房地产数据，建面约231.43㎡房源为顶楼房源， 彼时销许单价约5.1—5.2万/㎡，总价约1200多万，首付5成起 。相比较，约3年时间过去， 该小区仅涨价5000—6000元/㎡，总价上涨约100多万 。
算上税费、持有成本等， 该套房可能也是“亏本”的 。但是需要关注的是，单套房源可能存在特殊性， 该小区目前没有1套房源可售 ，房源比较难得。
4、江北限价盘买“亏了”，多个小区首套二手房“跌”了！
商品房，难逃商业属性，有赚就有亏。江北五桥板块的 江山荟 近期售出首套二手房，户型建面约88㎡， 成交总价约218万，折合单价24639元/㎡ 。对比该房源238万的挂牌价，业主 直降20万才成交 。
江山荟2018年9月首开，127套房源吸引384组买房人报名，中签率比个别河西中楼盘都低， 彼时同户型的销许单价要到2.7—2.8万/㎡，总价约240—250万左右 。很明显，不计算税费、持有成本等， 该房源业主已经纯亏20-30万 。
这并不是个例，青龙山国际生态新城、河西南岸等板块近期都有小区在“亏本卖房”。
青龙山国际生态新城的 中南上悦城 卖出首套次新房， 成交总价约232万，折合单价才2.4万/㎡ 。作为同区域为数不多需要摇号的楼盘，也曾于 2019年多次创下开盘9成、当日售罄的成绩 。项目于2019年首开， 彼时同户型低楼层总价约240万，销许单价在2.5万/㎡左右 。相对比， 该房源实为降价抛售，下降近1000元/㎡ 。
位于河西南岸（岱山）的 和峯南岸 卖出的首套二手房为户型建面约92.15㎡小三房， 成交总价约270万，折合单价约29301元/㎡ 。项目于2019年首开，彼时同户型中间楼层 销许单价同样才2.9万/㎡ ，也就是说， 过去3年时间，该小区基本没涨，但是税费、持有成本是在增加的，实亏 ！
写在最后：
从以上热盘成交数据，可以发现当年那批鸡腿盘里 能实现8000—10000+元/㎡“涨幅”的都为河西南、新玄武等一线板块的限价盘 ，除了 主城中心地段本身溢价能力 外， 学区、品牌、品质等因素也愈发被看重 ，比如新玄武星河国际与星河天赋均为“南师附小+科利华中学”双学区。但是考虑到前两年的高额房贷利率、持有成本等，这份“套利”空间实际没有想象中的大。
再次划重点，想靠买房一夜暴富的，该醒醒了！
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